대출 한도가 줄었다면 스트레스 DSR 때문일 수 있습니다: 내 한도 계산법, 3단계에서 달라진 점, 지금 당장 할 일

같은 소득인데 주택담보대출 한도가 줄었다면, 스트레스 DSR이 한도 산정에 가산금리를 붙인 결과일 수 있습니다. DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득에서 갚아야 할 가계대출 원리금이 차지하는 비율입니다. 은행권은 보통 40% 안에서 한도를 봅니다. 스트레스 금리는 실제 대출 이자에 더하지 않습니다. 한도를 계산할 때만 미래 금리 상승을 가정해 붙입니다. 이 글은 신규 대출이나 갈아타기를 권하지 않으며, 금융위원회가 공개한 단계와 현행 행정지도 기준으로 계산 예를 풉니다.

한 줄로 보면 이렇습니다. 연 원리금 ÷ 연소득 ≤ 허용 비율. 분자에는 새로 받으려는 대출뿐 아니라 이미 쓰고 있는 신용대출, 카드론 같은 가계대출 원리금이 들어갑니다.

3단계에서 달라진 점, 그리고 지금 적용되는 금리

금융위원회 2025년 5월 20일 보도자료에 따르면, 3단계 스트레스 DSR은 2025년 7월 1일부터 시행됐습니다. 적용 범위는 DSR이 적용되는 전 업권 가계대출로 넓어졌습니다. 당시 발표한 스트레스 금리는 1.50%였고, 지방(서울·경기·인천 제외) 주담대는 그해 말까지 0.75%를 적용한다고 했습니다. 신용대출은 잔액이 1억 원을 넘는 경우에만 스트레스 금리를 붙입니다.

그 이후 제도는 한 번 더 바뀌었습니다. 금융위원회는 2025년 10월 대책에서 수도권·규제지역 주담대(오피스텔 담보 포함)의 스트레스 금리 하한을 3.0%로 올렸습니다. 2026년 7월 1일부터 12월 31일까지 적용되는 행정지도도 같은 방향을 유지합니다. 수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 3.0% 이상, 그 밖의 대출은 1.5% 이상 3.0% 이하 범위에서, 과거 5년 최고금리와 현재 금리 차이로 연 2회(6월·12월) 산정합니다. 수도권·규제지역 밖 주담대는 2026년 12월 31일까지 산출한 스트레스 금리의 50%를 적용합니다. 이 글의 가상 계산은 2026년 11월 12일 기준으로, 수도권 주담대 하한 3.0%를 사용합니다. 산정값이 하한보다 높으면 실제 한도는 더 줄어들 수 있습니다.

같은 여력 14,720,256원인데, 변동형에 하한 3.0%를 붙이면 한도가 약 7,256만 원 줄어듭니다. 숫자는 원리금균등 공식으로 원 단위까지 계산한 가상값입니다. 은행이 쓰는 산정 만기, 원 미만 처리, 기타 대출의 원리금 산입 방식은 약정마다 다를 수 있습니다.

변동, 혼합, 고정은 가산 비중이 다릅니다

변동형은 스트레스 금리를 100% 반영합니다. 혼합형·주기형은 고정 기간 또는 금리 변동 주기가 만기에서 차지하는 비중에 따라 비율이 낮아집니다. 3단계 행정지도의 혼합형 기준은 이렇습니다. 고정 5년 미만 또는 만기 대비 30% 미만이면 100%, 30~50%이면 80%, 50~70%이면 60%, 70% 이상이면 40%입니다. 주기형은 같은 구간에서 더 낮은 비율을 씁니다. 표의 10년 고정·30년 만기는 비중이 약 33%라 30~50% 구간에 넣고, 스트레스 3.0%의 80%인 2.4%를 가산했습니다. 5년 고정·30년 만기는 비중이 약 17%라 5년 미만·30% 미만 구간에 들어가 변동형과 같이 100%입니다. “몇 년 고정”만으로 한도가 늘어난다고 보기 어렵습니다. 만기 대비 비중을 같이 봐야 합니다.

신용대출은 잔액 합계가 1억 원을 넘을 때만 스트레스 금리를 붙입니다. 행정지도는 만기 5년 이상 고정 신용대출에는 스트레스 금리를 적용하지 않고, 만기 3년 이상 5년 미만 고정에는 60%, 그 밖의 신용대출에는 100%를 적용한다고 적습니다. 카드론도 가계대출 원리금에 들어갑니다. 전세대출은 예전에는 DSR 산정에서 빼는 경우가 많았습니다. 다만 금융위원회 2025년 10월 대책에 따르면, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 새로 쓰면 DSR에 포함하는 경우가 있습니다. 버팀목 등 정책 목적 전세대출은 제외 대상입니다. 시행일 전 대출을 증액 없이 연장만 하는 심사는 종전 규정을 따르는 경우가 많습니다. 본인 계약이 어느 쪽에 있는지는 해당 은행 심사 기준으로 확인합니다.

지금 당장 할 일

첫째, 연소득과 이미 갚고 있는 원리금을 숫자로 적습니다. 신용대출, 카드론, 자동차 할부처럼 DSR에 들어가는 계좌의 연 원리금을 앱이나 상환 스케줄에서 모읍니다. 위 가상 사례처럼 남은 여력이 한도의 출발점입니다.

둘째, 새로 문의하는 대출이 있다면 금리 유형과 고정 기간이 만기에서 차지하는 비중, 적용 스트레스 금리를 같은 조건으로 받아 둡니다. 변동과 혼합의 한도 차이가 표처럼 클 수 있습니다. 실제 내야 하는 이자는 스트레스 금리가 더해지기 전 약정 금리입니다.

셋째, 지금 필요한 일이 증액 없는 만기 연장인지, 금액이 바뀌는 신규·대환인지를 나눕니다. 이미 실행된 대출을 증액 없이 만기만 연장하거나 같은 은행에서 대환하는 경우에는 강화된 스트레스 DSR을 새로 적용하지 않는다는 설명이 금융위원회 문답에 있습니다. 한도를 늘리거나 다른 조건으로 바꾸면 그 시점의 규정을 다시 봅니다. 전세대출 연장 심사와 겹치면 전세대출 연장이 어려울 때를 같이 볼 수 있습니다. 신용대출만 조건이 바뀌는 경우에는 신용대출 갈아타기 손익에서 수수료와 신용점수 영향을 이어서 확인할 수 있습니다.

월에 실제로 나가는 돈과 한도 산정은 다릅니다

변동형 한도 184,380,490원을 실제 금리 4.0%, 30년 원리금균등으로 빌린다고 가정하면, 한도 산정에 쓴 7.0%가 아니라 4.0%로 월 상환액이 정해집니다. 같은 공식으로 계산하면 월 880,261원, 연 10,563,128원입니다. DSR 분자에 넣는 금액은 7.0% 기준이라 더 큽니다. 그래서 실제로 내는 원리금은 여력 안에 남아 보이는데, 한도는 그보다 먼저 닫힙니다. 이 간극이 스트레스 DSR의 핵심입니다.

마이너스통장은 한도가 아니라 실제 사용 잔액과 약정 방식에 따라 원리금을 잡습니다. 은행마다 미사용 한도를 얼마나 산입하는지가 다를 수 있어, 이 글에서 한 비율로 단정하지 않습니다. 카드론과 할부도 연 원리금으로 환산해 분자에 더합니다. 소득은 근로소득원천징수영수증, 종합소득세 신고 자료 등 은행이 정한 증빙을 씁니다. 연소득 6,000만 원은 세전 기준으로 둔 가상값입니다. 은행이 인정하는 소득이 그보다 낮으면 40%의 절대 금액부터 줄어듭니다.

집단대출과 이미 계약금까지 낸 매매는 경과규정이 남아 있는 경우가 있습니다. 3단계 시행 전이나 2025년 10월 15일 이전에 입주자모집공고가 났거나, 계약금을 낸 사실을 증명한 대출은 종전 스트레스 단계를 적용한다는 설명이 금융위원회 자료에 있습니다. 대상 여부는 사업장과 계약 시점을 은행에 확인해야 합니다. 이 경과를 일반 신규 심사에 확대 적용하지는 않습니다.

한도를 다시 계산해 달라고 은행에 요청할 때는, 연소득 증빙과 기존 대출 상환 스케줄을 같은 날짜 기준으로 맞춥니다. 소득이 최근 올랐거나 기존 대출을 일부 갚았다면, 여력 14,720,256원 자체가 바뀝니다. 스트레스 금리와 별개로, 은행 내부의 지역·업권 한도, 주택 가격 대비 담보인정비율(LTV)이 먼저 닿을 수 있습니다. DSR로 나온 한도가 LTV보다 커도, 최종 실행액은 둘 중 낮은쪽을 따릅니다. 이 글의 표는 DSR 한도만 본 가상 계산입니다.

연소득 6,000만 원의 40%는 2,400만 원으로 고정돼 보여도, 기존 대출 금리가 오르거나 만기가 짧아지면 분자만 커집니다. 신용대출 4,000만 원의 만기를 5년이 아니라 3년으로 산정하면 연 원리금이 늘어 주담대 여력이 더 줄어듭니다. 문의할 때 신용대출의 산정 만기를 같이 확인합니다.

스트레스 금리는 6월과 12월에 다시 산정됩니다. 2026년 11월에 받은 한도 안내가 12월 산정 이후 신청분과 다를 수 있습니다. 유효한 심사 기준일을 은행 창구에서 확인합니다.

자주 묻는 질문

지방에 있는 집을 담보로 하면 3.0%가 붙습니까?

수도권·규제지역이 아니면 하한 3.0%를 그대로 쓰지 않습니다. 2026년 12월 31일까지는 산출한 스트레스 금리의 50%를 적용하고, 혼합형·주기형 비율도 2단계 기준을 쓰는 행정지도입니다. 산출값 자체는 6월·12월에 다시 정해지므로, 이 글에서 지방 한도를 한 숫자로 단정하지는 않습니다.

신용대출 5,000만 원만 있으면 그 대출에도 스트레스 금리가 붙습니까?

잔액이 1억 원을 넘지 않으면 신용대출에는 스트레스 금리를 붙이지 않습니다. 다만 그 신용대출의 원리금은 DSR 분자에 그대로 들어갑니다. 위 가상 사례의 4,000만 원이 그 경우입니다. 이미 있는 원리금이 클수록 주담대에 쓸 여력은 줄어듭니다.

고정금리를 고르면 한도가 반드시 커집니까?

그렇지 않습니다. 고정 기간이 만기 대비 짧으면 혼합형이어도 스트레스 금리 100%를 적용할 수 있습니다. 한도가 얼마나 회복되는지는 고정 비중과 그 시점의 스트레스 금리에 달려 있습니다. 만기 자체를 늘리면 같은 여력으로 한도는 커 보이지만, 총이자와 은행이 허용하는 최장 만기는 별개입니다.

출처: 금융위원회 2025-05-20 3단계 스트레스 DSR 보도자료, 금융위원회 주요정책문답(스트레스 금리·전세대출 DSR), 금융위원회 2026년 스트레스 DSR 행정지도(2026-07-01~12-31), 은행업감독규정